A rentabilidade efetiva média calculada para as cotas de 83 Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados em dezembro de 2015 e outubro de 2016 atingiu a singular marca de 23,7%. No computo individual da rentabilidade efetiva acumulada até outubro, calculada como a Taxa Interna de Retorno (TIR), registra-se apenas cinco FII que se situaram em território negativo. Por outro lado, dentre a maioria dos fundos cuja rentabilidade superou o zero, destacam-se os fundos que investem em imóveis, mais notadamente naquelas edificações relacionadas à atividade do varejo.

A classificação de risco ‘AAA’ foi atribuída pela Fitch, no dia 17/11/2016, à proposta de emissão da 272ª série da 2ª emissão de CRI da Cibrasec, em montante de R$ 300,0 milhões. O lastro da emissão é uma CCI representativa dos pagamentos de debêntures que foram emitidas pela empresa Multiplan. Tais debêntures têm como finalidade angariar recursos para ações em shopping centers, como por exemplo construção e aquisição. A Fitch alega que a nota atribuída demonstra a crença sobre o pagamento do principal investido mais uma remuneração máxima da ordem de 99,5% do CDI, ainda a ser definida.

A Fitch elevou, no dia 16/11/2016, a classificação de risco das cotas do FIDC BRZ Agronegócio, de ‘BBB+’ para ‘A-'. O BRZ Agronegócio é constituído em condomínio fechado e no último mês de setembro seu patrimônio líquido alcançava aproximadamente R$ 34,4 milhões. Os fundamentos levados em conta na análise da classificação de risco foram basicamente a qualidade de créditos dos ativos e o número de créditos. Constatou-se que em 19/09/2016 a carteira do fundo possuía apenas um CRA, de classificação ‘A-’, proveniente da 3ª série da primeira emissão da Gaia. Com isso, a classificação passou a refletir apenas o risco apresentado por esse CRA.

A 263ª série da 2ª emissão de CRI da Cibrasec recebeu nota ‘A’ da agência de classificação de risco Liberum. A atribuição ocorreu no dia 16/11/2016 e foi decorrente da análise de fatores como a qualidade de crédito do Grupo CEM e das empresas cedentes dos créditos imobiliários, CCG Empreendimentos Imobiliários e CEM Empreendimentos Imobiliários EIRELI, conjugado às garantias existentes na operação. Tais garantias podem ser alienação fiduciária dos imóveis, coobrigação das empresas cedentes dos créditos, cessão fiduciária de direitos creditórios, coobrigação solidária das empresas do Grupo CEM e fiança de seus sócios, e retenção de valor equivalente a 110% do gasto das obras de conclusão de determinados empreendimentos. Outro elemento observado foi o histórico de pagamentos feitos conforme previsto na montagem da operação.

Ao término do mês de outubro último o valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL) dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) em operação alcançou R$ 59,27 bilhões, referentes a 514 Fundos. Trata-se do maior número de fundos em operação na história deste mercado. Nos últimos doze meses o mercado de FIDC viu seu PL crescer 11,5%, enquanto seu número de fundos subiu 8,9%. Tais evoluções têm impulso cada vez maior no segmento de FIDC Não Padronizados (FIDC NP), que cresceu 66,3% em PL e 21,6% em número de fundos nos últimos doze meses.

Em 14 de novembro último, a agência de classificação de risco S&P concedeu a nota ‘AAA’, de maneira preliminar, para as 93ª e 94ª séries da primeira emissão de CRA da EcoSec. Tais séries de CRA terão como lastro duas NCE, devidas pela Fibria S.A. e concedidas pelo banco Itaú. Uma das NCE é referenciada à taxa DI e a outra é referenciada ao IPCA, sendo que ambas ainda terão suas taxas de juros definidas e serão destinadas ao patrimônio separado que deve ser constituído para cada uma das duas séries de CRA. O teto para os juros da 93ª série é igual a 99% da taxa DI, enquanto que a remuneração da 94ª série consiste em IPCA mais uma sobretaxa anual correspondente à taxa interna de retorno da NTN-B que vence em 2024. Os juros remuneratórios da 93ª série serão pagos semestralmente, diferente do pagamento da 94ª série, que será anual. O montante referente à emissão classificada será de R$ 1,25 bilhão, podendo chegar a R$ 1,69 bilhão.

Os negócios de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), considerados os mais genuinamente relacionados a um mercado secundário¹, ocorridos em outubro de 2016 adicionaram mais R$ 804,2 milhões e 303 negócios ao cômputo geral do ano. Desse modo, de janeiro a outubro de 2016 os negócios com CRI somaram montante equivalente R$ 5,75 bilhões. Esta cifra resulta de 3.226 negociações registradas na Cetip ao longo do período. Uma parte significativa destas transações esteve relacionada a CRI cuja remuneração é atrelada à taxa DI. O restante, por sua vez, se dividiu em negócios envolvendo títulos indexados a algum índice de inflação ou mesmo com taxas pré-fixadas.

A 320ª série da primeira emissão de CRI da Brazillian Securities foi rebaixada pela agência de classificações de risco Fitch Ratings. O rebaixamento ocorreu no dia 14/11/2016 e resultou na queda da nota desses títulos de ‘A-‘ para ‘BBB+’. A operação conta com lastro de uma CCB emitida pela Alphaville Urbanismo e seu prazo remanescente é de 9 meses. O rebaixamento reflete a expectativa de pagamento integral e pontual do que foi investido, com correção feita pelo IPCA, além de taxa de juros anual de 8,38% até agosto de 2017, data que marca o vencimento dos CRI. Em relatório a agência explica que o principal fator levado em conta na decisão pelo rebaixamento foi a qualidade de crédito da Alphaville, já que a empresa tem encarado problemas de crédito originados pelas condições macroeconômicas do Brasil. Com isso, os distratos e estoques da empresa cresceram e suas vendas declinaram. Além disso é importante mencionar que a devedora da CCB apresenta geração de caixa operacional negativa, fator que prejudica ainda mais sua situação. O montante original da emissão é de R$ 50,0 milhões e sua estrutura apresenta garantia de uma cessão fiduciária de recebíveis provenientes de dois projetos de loteamento.

No dia 14/11/2016 a Fitch rebaixou a classificação de risco da primeira série de cotas sênior e das cotas mezanino I do FIDC BB Votorantim Highland Infraestrutura. As cotas sênior, com montante inicial de R$ 268,4 milhões, passam agora a ter uma classificação ‘BBB-’, ante uma classificação anterior ‘A’, enquanto a classificação das cotas mezanino, com montante inicial de R$ 31,6 milhões, se moveu de ‘BBB-’ para ‘BB-’. O fundo consiste em uma securitização de créditos resultantes de financiamento de determinados projetos de infraestrutura e o rebaixamento das classificações de risco mencionadas reflete, de acordo com a agência, a capacidade atual de pagamento do principal investido, corrigido pelo IPCA, e da remuneração de 5,5% e 8,0% para as cotas sênior e mezanino, respectivamente, até a data de vencimento dos títulos, que acontece no final de 2017. A Fitch alega que a decisão pela nova classificação foi originada na análise de um forte enfraquecimento da carteira de ativos do fundo, que fez com que apenas 59% dos créditos em carteira apresentassem classificação ‘A’ ou superior. Além de rebaixar as cotas mencionadas, a agência colocou as notas em observação negativa, pois considera que parte importante da carteira pode se deteriorar no curto prazo.

Veja abaixo o resumo desta e de outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FIDC divulgadas na CVM entre 14 e 18 de novembro de 2016.