A S&P elevou a classificação atribuída à 81ª série da 1ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Companhia de Securitização de “brAA-” para “brAA+”. A emissão é lastreada por Cédulas de Créditos Imobiliários (CCI) representativas de direitos de crédito oriundos de pagamentos de aluguéis referentes ao contrato celebrado entre a Academia Paulista Anchieta e o FII Patrimonial IV, relacionado a um imóvel comercial localizado em São Bernardo do Campo- SP. Segundo a agência, a emissão é garantida pela fiança fornecida pela Anhanguera e pela alienação fiduciária do imóvel. A nota reflete a revisão da qualidade de crédito da Anhanguera, uma vez que a classificação atribuída aos certificados depende diretamente da qualidade de crédito da Anhanguera.

Ao final de setembro de 2015 os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) registravam uma rentabilidade efetiva¹ média acumulada no ano de 5,6%, pouco menos de dois pontos percentuais abaixo do nível que havia sido alcançado até o final de agosto, de 7,5%, e também abaixo da rentabilidade acumulada até julho, de 8,8%, mês em que este indicador atingiu seu ápice no ano. Contudo, quando se segmenta os fundos de acordo com a carteira investida, os FII que investem preponderantemente em ativos de Renda Fixa, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), registram rentabilidade substancialmente superior à média de mercado e na mesma direção se mostra a rentabilidade dos fundos que adquirem cotas de outros FII, denominados pela sua categoria de ativo-lastro, Renda Variável, como indica a Figura 1.

A CVM divulgou hoje, 13 de outubro, o Ofício-Circular nº 2/2015/CVM/SIN/SNC, que trata sobre os procedimentos a serem observados na constituição e no exame da provisão para perdas sobre os direitos creditórios investidos pelos FIDC, considerando a estimativa do valor de recuperação desses ativos. Mirando administradores e auditores de FIDC, o Ofício presta esclarecimentos a respeito do modelo de constituição de provisão contido na ICVM 489, de modo a evitar que ativos financeiros avaliados ao custo ou ao custo amortizado estejam superavaliados nas demonstrações contábeis do fundo. A autarquia informa ter verificado que alguns FIDC apresentavam montantes recuperáveis de direitos creditórios significativamente inferiores aos valores contabilizados, e que, como justificativas, administradores e auditores apresentavam os seguintes fatos: (a) os créditos cedidos possuem retenção de risco pelo cedente; (b) a subordinação é suficiente para cobrir as perdas esperadas e não prejudicar a expectativa de rentabilidade dos cotistas sênior; (c) os fundos possuem recursos suficientes para pagar os cotistas sênior; e (d) as perdas inicialmente estimadas são superiores às perdas incorridas até a data de reporte. Contudo, a CVM pontifica que não faz parte do referido modelo a comparação do valor inicialmente estimado de perda, quando da aquisição do referido direito, com uma base incorrida de perda, para se verificar a necessidade ou não de um novo ajuste. Além disso, o órgão regulador considera não ser possível admitir o não reconhecimento de provisão sob a justificativa de que o nível de subordinação seja suficiente para pagar os cotistas sênior, acrescentando que, ao assim proceder, a administração do fundo distorce a avaliação das cotas subordinadas e adia a necessidade de chamada de recursos do cotista subordinado em caso de desenquadramento do nível de razão de garantia. O nível de subordinação (um reforço de crédito), segundo o documento corresponde a uma garantia da estrutura da securitização e não deve ser considerada pelo administrador ao se estimar o valor recuperável dos direitos creditórios para o fundo, haja vista que dele faz parte. Finalmente, a CVM ressalta que devem ser observados os procedimentos e orientações já divulgados sobre o assunto e contidos na Nota Explicativa à ICVM 489 e nos Ofícios-Circulares/CVM/SIN/SNC nºs 1/2012 e 1/2013.

Veja abaixo esta e outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FII divulgadas entre 05 e 09 de outubro de 2015.

Veja abaixo esta e outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FIDC divulgadas entre 05 e 09 de outubro de 2015.

O Colegiado da CVM, acompanhando o entendimento da área técnica da autarquia, deliberou pelo indeferimento do pedido de dispensa ao cumprimento do inciso IV do art. 35 da ICVM472, formulado pela BRL Trust para o FII Arena, do qual é administrador. O fundo investe na Arena Corinthians e o administrador solicitou a dispensa uma vez que, em assembleia geral de cotistas do FII, realizada em novembro de 2013, deliberou-se, por unanimidade: (i) outorga de garantia em favor de operação de financiamento a ser obtido por um dos cotistas (Arena Itaquera S.A.), mediante a cessão fiduciária de direitos creditórios oriundos da exploração da Arena Corinthians (Contrato de Garantia); e (ii) a autorização para a BRL Trust firmar, em nome do FII, contratos relativos ao Contrato de Garantia e ao Contrato de Financiamento, entre as garantias prestadas pelos cotistas do fundo junto à Caixa Econômica Federal (CEF). O Contrato de Financiamento, por sua vez, havia sido celebrado mediante repasse contratado com o BNDES, entre a CEF e a Arena Itaquera S.A., tendo como intervenientes-anuentes a Jequitibá Patrimonial, Odebrecht Participações e Investimentos, o Sport Club Corinthians Paulista e o FII. No conjunto, as garantias relativas ao fundo diziam respeito, ou implicavam: (i) à previsão de constituição de conta reserva em conjunto com outras contas mantidas pelo FII para a remuneração ou amortização das cotas sênior do fundo, de no mínimo 18 prestações vincendas de principal e juros da dívida imediatamente subsequentes; e (ii) a celebração de contrato de administração de contas do FII. A área técnica da CVM entendeu que, ao deliberar acerca da garantia prestada pelo FII, de forma a coobrigar seus bens e direitos integrantes de seu patrimônio, a assembleia de cotistas extrapolou suas competências, conforme a ICVM472, bem como descaracterizou a própria finalidade do fundo, no tocante à distribuição legal de lucros, não estando assim, no seu entendimento, apta a produzir efeitos em relação ao FII. Assim, a área técnica concluiu que o administrador não pode ser dispensado do cumprimento ao inciso IV do art. 35 da ICVM472, que veda, ao administrador no exercício das funções de gestor do patrimônio do fundo e utilizando os recursos do fundo, prestar fiança, aval, bem como aceitar ou coobrigar-se sob qualquer forma nas operações praticadas pelo fundo.

No pregão de 9 de outubro 77 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA, das quais 38 apresentaram valorização de preço, 25 apresentaram desvalorização, 3 não tiveram alteração e 11 não haviam sido negociadas no pregão anterior. Segue as três melhores e as três piores variações de preço no dia, acompanhadas dos respectivos preços médios, volumes negociados e números de negócios.

Melhores Variações

Piores Variações

No pregão de 9 de outubro 77 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA. Foram 2.448 negócios que totalizaram R$ 14,9 milhões. A cota com maior montante negociado e maior número de negócios foi a do FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), com R$ 2,0 milhões em 421 negócios.

A Austin atribuiu classificação de risco ‘bAA-(sf)’ para a  3ª série de cotas sênior do FIDC Multisetorial SM LP, cujo montante em 31/07/2015 perfazia R$ 13,3 milhões (60,6% do PL do fundo). A classificação foi baseada em dois pilares: (i) definição do perfil de risco de crédito médio de uma potencial carteira de direitos creditórios, o que se deu com base no histórico de transações, nos parâmetros estabelecidos em regulamento e na observação da carteira; e (ii) na comparação do risco de crédito estimado para a carteira aos mitigantes e reforços de crédito presentes na estrutura do fundo. A nota incorpora o frágil perfil de crédito dos cedentes, uma vez que sua carteira se compõe, em grande parte, de empresas com baixo nível de governança corporativa e tipicamente bastante vulneráveis às oscilações da economia local. A classificação considera negativamente a falta de restrição à aquisição de duplicatas e outros títulos cujos devedores ou cedentes/coobrigados tenham outras operações vencidas, em até 15 dias, junto ao fundo, ainda que esse percentual esteja limitado a 10,0% do PL do fundo. Em contraste, a agência destaca elementos que atenuam o risco de carteiras de recebíveis comerciais, como o bom nível de pulverização estipulado no regulamento. O fundo também possui regras para formação de fundo de reserva destinado a pagamento de amortização e/ou resgate de cotas, o que reduz o risco de liquidez. A classificação também reflete positivamente a adequada estruturação e formalização do fundo sob o ponto de vista jurídico, além da absorção da boa qualidade operacional do Banco Paulista como custodiante. Apesar de ponderar negativamente a presença da estrutura de factorings paralela ao fundo (consultora de crédito SM Fomento), a agência ressalta que em razão da participação dos sócios da consultora no capital subordinado e considerando a menor tributação para o fundo, existe elevado incentivo para que estes operem a carteira de melhor qualidade dentro desse veículo.

No mês de setembro de 2015, os negócios registrados na Cetip de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), aqueles mais genuinamente relacionados ao mercado secundário¹, alcançaram o montante de R$ 369,9 milhões. A cifra representa queda de 16,7% em relação ao montante que havia sido negociado no mês de agosto, de R$ 443,9 milhões. Em relação ao número de negócios, o recuo percentual foi menor. No mês de setembro foram registradas 376 transações envolvendo estes títulos, enquanto em agosto o número havia alcançado 412, uma diminuição de 8,7%. Se comparado ao mês de setembro de 2014, quando o montante negociado havia atingido a marca “fora da curva” de R$ 2,04 bilhões, referente a 412 negociações, setembro de 2015 apresentou quedas de 81,9% e 8,5%, respectivamente, em relação a cada indicador. A Figura 1 apresenta a evolução mensal do montante negociado e do número de negócios desde setembro de 2014.