O BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, administrador dos FII BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11B) e do FII BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11B), publicou Comunicados ao Mercado para informar que, por meio da BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda., respectivo gestor de ambos os fundos, renegociaram com a PDG Realty S.A Empreendimentos e Participações os termos e garantias da repactuação dos CRI da 25ª série da 1ª emissão da PDG Companhia Securitizadora, em conjunto com os demais investidores dos CRI. O administrador, dentre outros, elenca os seguintes termos: (i) em adição à atual garantia (57,56% das ações da REP Real Estate), está sendo incorporado, em regime de alienação fiduciária, um volume adicional de garantia em estoque residencial da PDG; (ii) prorrogação do prazo de vencimento dos CRI para dezembro de 2016; (iii) estabelecimento de patamar crescente de juros remuneratórios do papel; (iv) estabelecimento do pagamento integral da amortização devida em dezembro de 2016; e (v) as receitas provenientes de eventual venda de parte ou da totalidade dos imóveis e/ou SPE em garantia serão destinadas exclusivamente para a amortização antecipada e pagamento de juros dos CRI. Segundo o documento, o saldo devedor atual dos CRI é de R$ 112,5 milhões, dos quais o BCFF11B detém 4,3% (R$ 4,8 milhões) e o FEXC11B 12,5% (R$ 14,1 milhões).  Finalmente, o gestor acredita que dentre as alternativas disponíveis a repactuação era a que melhor atendia aos interesses dos fundos e, consequentemente, dos seus cotistas. O CRI tem como lastro CCI representativas de CCB emitidas pela PDG Realty em favor do Banco Fibra para o desenvolvimento de empreendimentos habitacionais.

Seguem abaixo os resumos referentes às assembleias de CRI divulgadas no mês de setembro de 2015.

No pregão de 8 de outubro 73 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA, das quais 30 apresentaram valorização de preço, 34 apresentaram desvalorização, 2 não tiveram alteração e 7 não haviam sido negociadas no pregão anterior. Segue as três melhores e as três piores variações de preço no dia, acompanhadas dos respectivos preços médios, volumes negociados e números de negócios.

Melhores Variações

Piores Variações

No pregão de 8 de outubro 73 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA. Foram 3.932 negócios que totalizaram R$ 15,8 milhões. A cota com maior montante negociado foi a do FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com R$ 2,4 milhões. Já a cota com maior número de negócios foi a do FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), com 1.611 negócios.

Setembro de 2015 foi um mês em que notícias adversas relacionadas ao mercado de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) acabaram por contagiar o secundário na BM&FBOVESPA. Parte destas notícias se referiram a reavaliação patrimonial para baixo de imóveis em carteiras dos fundos, devolução de imóveis por locatários e divergência, entre locatário e locador, sobre valores devidos após desocupação antecipada. No entanto, estes acontecimentos constituem apenas o pano de fundo de um quadro de maior relevo: o movimento de forte elevação da curva de juros da economia, como registra a Figura 1, abaixo, mostrando aquela em dois momentos, em 14 de agosto e em 15 de setembro. Fortemente correlacionado a este movimento, os preços das cotas de FII sofreram desvalorização no mesmo período, na medida em que a taxa de desconto utilizada para avaliações de investimentos de prazo entre cinco e dez anos, tal qual ocorre no mercado de FII, saltou mais de cem pontos base naqueles trinta dias.

No mês passado a Uqbar lançou, em seu portal TLON, a seção de rankings para o mercado de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). Nesta seção são apresentados dados referentes à participação de diferentes prestadores de serviços neste segmento do mercado de securitização. Dentre os tipos de participantes, se encontra os escritórios de advocacia, referidos como Advogados. Refletindo o que se passa com o mercado de CRA, o conjunto de assessores jurídicos atuantes nas operações deste título tem se expandido a cada ano, se destacando em função da sua importância em um contexto de diversidade e de maior complexidade de operações sendo estruturadas no segmento. Desde a primeira operação de CRA, realizada em 2009, foram sete os escritórios de advocacia que já atuaram no setor, superando, inclusive, o número de cinco securitizadoras que realizaram emissões neste período.

Ao fim de setembro, os Rankings Uqbar de Securitizadoras Imobiliárias para 2015 contabilizaram um total de dezoito participantes, registrados após o ingresso da securitizadora PDG, que realizou neste mês sua primeira emissão do ano. Este é segundo melhor desempenho para o número de securitizadoras participantes dos rankings para este período acumulado do ano, ficando atrás apenas do número referente a 2014 (20). Por sua vez, o cômputo das operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) realizadas nos nove meses de 2015 perfaz um total de R$ 7,37 bilhões. Ao mesmo tempo, o número consolidado de operações emitidas se aproxima da centena, assinalando 97 até o fim de setembro.  

A Coin DTVM, administrador do FII Memorial Office (FMOF11), publicou Fato Relevante para informar que recebeu, em 05 de outubro, comunicação formal de empresa locatária de três andares do Edifício Memorial Office, informando sua decisão de rescindir antecipadamente o contrato de locação firmado em 31 de dezembro de 2013. A devolução se dará em relação a todos os andares locados, totalizando uma área de 1.638m². Em razão da rescisão antecipada do contrato, será devido pela locatária o pagamento da multa rescisória de três aluguéis, cobrada proporcionalmente ao prazo a decorrer da locação, tomando como base a data da efetiva devolução do imóvel. O documento informa que a efetiva devolução dos imóveis se dará em 01 de janeiro de 2016, assim, caso não ocorram novas locações, a partir de primeiro de janeiro de 2016 o índice de vacância passará dos atuais 25% para 40%. 

O BTG Pactual Serviços Financeiros, administrador do FII TB Office (TBOF11), publicou Fato Relevante para informar que, em 10 de setembro de 2015, a Prefeitura Municipal de São Paulo fez publicar no Diário Oficial do Município o “Edital de lançamento omitido e/ou complementar dos Impostos Predial e Territorial Urbano”, por meio do qual indicou os imóveis que foram objeto de lançamento complementar do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Segundo o documento, o imóvel localizado na Avenida Jornalista Roberto Marinho, nº 85, empreendimento imobiliário pertencente à carteira do FII, foi incluído neste Edital, tendo a Prefeitura realizado novo lançamento de IPTU incidente sobre a área construída do referido imóvel desde o exercício de 2012 até o presente. O FII foi notificado para realizar o pagamento dos seguintes valores: (i) R$ 720.086,10, referente a 2012; (ii) R$ 4.479.481,20, referente a 2013; (iii) R$ 5.130.321,40, referente a 2014; e (iv) R$ 5.224.657,80, referente a 2015. O administrador informa que, entendendo devida a cobrança, realizará o pagamento do IPTU complementar relativo aos exercícios de 2014 e 2015, em dez parcelas, conforme facultado pela legislação aplicável, sendo que as áreas locadas serão reembolsadas pelos locatários no valor de aproximadamente R$ 4.960.000,00.  Com relação ao IPTU dos exercícios de 2012 e 2013, indicado pela Prefeitura como devido, o administrador entende que parte desses valores não é devida e que há necessidade de discussão dos valores cobrados, motivo pelo qual, não realizará o pagamento, por ora, optando pela contratação de assessoria jurídica especializada a fim de questionar tais lançamentos. Os valores considerados devidos após a impugnação dos lançamentos serão devidamente quitados, no momento oportuno. Por fim, o documento informa ainda que, tendo em vista que o FII adquiriu o imóvel em 14 de junho de 2013, os valores de IPTU relativos aos períodos anteriores deverão ser ressarcidos ao FII pelos antigos proprietários. 

O BTG Pactual Serviços Financeiros, administrador do FII GWI Condomínios Logísticos (GWIC11), publicou Fato Relevante para informar que foi lavrada, em 05 de outubro, a escritura de venda e compra do imóvel de propriedade do fundo, denominado “Condomínio Global Cumbica”, localizado na Rua Estrela d’Oeste nº 124, Guarulhos/SP. O FII alienou 100% do mencionado ativo , pelo valor total de R$ 150,0 milhões, conforme aprovado na assembleia geral ordinária e extraordinária de cotistas, realizada em 22 de junho de 2015. O administrador informa, ainda, que do valor efetivamente a ser recebido pelo GWIC11 serão abatidos: (i) taxa de performance, conforme aprovado em assembleia; e (ii) R$ 180.000,00 para a finalização da instalação de detectores de fumaça no imóvel, cuja responsabilidade é do proprietário e que já havia sido iniciada pelo fundo para atendimento de exigência do Corpo dos Bombeiros, e que será finalizada pela compradora, conforme acordado. Finalmente, é comunicado que serão imediatamente iniciadas as providências necessárias para a liquidação do FII, nos termos aprovados na assembleia, de forma que a distribuição de rendimentos e a partilha do patrimônio aos cotistas deverão ocorrer, em melhores esforços, até o final deste mês, após o pagamento das despesas, eventualmente, provisionadas na carteira do fundo, e dos custos de liquidação.